ในช่วงที่ภาวะตลาดซื้อขายของ อสังหาริมทรัพย์ เฟื่องฟู ส่วนหนึ่งนั่นเป็นเพราะสถาบันการเงินเป็นปัจจัยสำคัญเพราะว่าการที่ผู้ลงทุนจะ...

รับมือวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

/
0 Comments




ในช่วงที่ภาวะตลาดซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ส่วนหนึ่งนั่นเป็นเพราะสถาบันการเงินเป็นปัจจัยสำคัญเพราะว่าการที่ผู้ลงทุนจะตัดสินใจเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ นั้น จะต้องทำการสำรวจดอกเบี้ยที่ดีที่สุดที่สถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะทำให้สามารถเก็งกำไรจากส่วนต่างการลงทุนได้นั่นเอง เมื่อดอกเบี้ยในตลาดเงินต่ำลง พร้อมกับสภาพคล่องในส่วนเกินล้นตลาด สถาบันการเงินก็เกิดการแข่งขันในสัดส่วนของดอกเบี้ยเพื่อป้องกันคู่แข่งและความอยู่รอด ก็อัดแคมเปญทั้งลด และผ่อนปรนให้กับผู้ลงทุนเพื่อล่อใจ การแข่งขันก็จะรุนแรงขึ้น หากภาครัฐไม่มีมาตรการในการควบคุมอย่างเหมาะสม การเข้ามาลงทุนเพื่อต้องการเก็งกำไรก็ทะลักเข้ามาเพิ่ม แล้วลักษณะนิสัยในส่วนของความโลภก็เข้ามาครอบงำ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเกินตัว หรือเกินกำลังผ่อนชำระก็จะเกิดขึ้นเพราะต้องการกำไรส่วนต่างนั่นเอง 

อย่างไรก็ตามในอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และเหมาะสมแก่การเข้ามาลงทุน ก็อาจจะเกิดภาวะขายอสังหาฯ เพื่อการทำกำไรไม่ได้เกิดขึ้น พร้อมๆ กับอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ผู้ลงทุนผ่อนชำระไม่ไหว บ้านจึงถูกยึดมาขายทอดตลาดในราคาต่ำเป็นจำนวนมาก ก็จะทำให้บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ และอสังหาฯ ประเภทอื่น ราคาต่ำลงไปด้วย วิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ จึงเกิดขึ้นตามมา แต่ปัญหาดังกล่าวนี้อาจไม่ได้เกิดขึ้นพร้อม ๆ กันกับอสังหาฯ ในทุก ๆ ประเภท เพราะปัจจัยพื้นฐานหลาย ๆ อย่างก็ยังคงรองรับกับการเพิ่มราคาของอสังหาฯ บางประเภทได้อยู่นั่นเอง เช่นโครงการรถไฟฟ้า โครงการถนนมอเตอร์เวย์ ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญในส่วนของทำเลที่ตั้ง ที่จะทำให้ราคาในทำเลนั้น ๆ สูงขึ้น ดังนั้นเมื่ออสังหาฯ ใด เกิดขึ้นในบริเวณดังกล่าว ก็จะสามารถเก็งกำไรได้อยู่เช่นเดิม




ระดับการลงทุนที่เหมาะสมสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลนั้น โดยรวมแล้วต้องไม่ควรเกิน 25% ของรายได้ต่อเดือน หากเกินกว่านี้ขึ้นไปถึงในระดับ 50% ขึ้นไป จะทำให้เกิดความเสี่ยงในการลงทุนตามมา ดังนั้นเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงลดควรรักษาสัดส่วนการลงทุนให้อยู่ในระดับปลอดภัย และพร้อมลงทุนอยู่ตลอดเวลาให้ได้ โดยในบทความนี้จะขอแนะนำแนวคิดเบื้องต้นที่จะทำให้ผู้ลงทุนปลอดภัยต่อความเสี่ยงได้ ดังนี้

  • สังเกตว่าหากบ้านมีราคาสูงอยู่แล้วก็ยากที่ปรับราคาสูงขึ้นไปได้อีก ให้พิจารณาว่าบ้านหลังนั้นมีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าตลาดติดต่อกันเป็นระยะเวลานนานหลายปีแล้วหรือไม่ เพราะหากเป็นบ้านที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาแล้วอย่างยาวนาน ก็ยากที่จะเพิ่มมูลค่าเพิ่มขึ้นไปได้อีก ดังนั้นหากคำนวนแล้วว่าราคาบ้านสูงเกินกำลังผ่อนชำระ ก็ไม่ควรตัดสินใจลงทุน เพราะการลงทุนบ้านเป็นการลงทุนในระยะยาว การเกิดวิกฤตฟองสบู่เกิดขึ้นมาในทุกขณะ
  • การกู้ยืมเงินเพื่อมาซื้อบ้าน หรือคอนโดหากเราสามารถเลือกหรือกำหนดดอกเบี้ยในอัตราคงที่ได้นั้น จะเป็นการดี เพราะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เราได้คำนวนมาแล้วสำหรับการผ่อนชำระ และจะได้ไม่เกิดปัญหาขาดสภาพคล่องเมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้นในอนาคต
  • หากมีข้อเสนอในการรีไฟแนนซ์เข้ามา อย่างเพิ่งคล้อยตาม ให้ค่อย ๆ พิจารณาอย่างสมเหตุสมผลก่อน เพราะหากเราดำเนินการรีไฟแนนซ์ไปแล้ว เกิดภาวะราคาบ้านตกต่ำขึ้นมา ก็จะทำให้เราขาดทุนในการลงทุนจากการรีไฟแนนซ์ไปอย่างน่าเสียดาย
  • สถาบันการเงินจะมีข้อเสนอในการยื่นกู้แบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยได้ ซึ่งนั่นก็หมายถึงว่าผู้ลงทุนเองก็มีกำลังไม่เพียงพอต่อการชำระค่างวด จึงเลือกข้อเสนอนี้ ในอนาคตดอกเบี้ยมีโอกาสปรับตัวเพิ่มได้อยู่ตลอดเวลา ทำให้สถาบันการเงินเองก็ต้องมาคำนวนปรับค่างวดของเราด้วยเช่นกัน จะทำให้สร้างปัญหาในการผ่อนชำระค่างวดของเราเพิ่มขึ้นไปได้อีก สภาพคล่องของเราก็จะมีปัญหา ดังนั้นหากเลี่ยงได้ก็จะเป็นการดีเป็นอย่างมาก

หากจะเลือกลงทุนให้ซื้อมาขายไปอย่างสะดวกและคล่องตัว ก็อาจเลือกลงทุนในทำย่านชนชั้นกลางที่ผู้อยู่อาศัยเลือกที่จะอยู่กันอย่างประหยัด แทนที่จะเลือลงทุนในย่านของเศรษฐีเพราะอาจจะทำให้ต้องลงทุนมากเกินความจำเป็น และอาจขายออกยากเนื่องจากเศรษฐีมีทางเลือกที่จะซื้อมากกว่าคนในระดับอื่น ๆ 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน



You may also like

ไม่มีความคิดเห็น:

ขับเคลื่อนโดย Blogger.